דוד אמשיקשוילי, יועץ משכנתאות. ליווי אישי מהבדיקה הראשונה ועד קבלת המפתח.
איור להמחשה בלבד
"השוכר משלם את המשכנתא" נשמע פשוט. בפועל, המשכנתא היא החלק הכי רגיש בעסקה, והיא יכולה לקבוע אם ההשקעה תניב רווח או תדרוש מכם כסף כל חודש.
חישוב שפיצר להמחשה, בלי הצמדה, מס ועמלות. הסכומים הם דוגמה ואינם נתוני שוק.
תשואת שכירות ברוטו של כ־3.6% (בהמחשה שבעמוד הנדל"ן) יורדת לכ־2.87% נטו אחרי הוצאות ומס רכישה. כשהריבית קרובה לתשואה או גבוהה ממנה, ההפרש יוצא מהכיס שלכם.
הבנק מצפה להחזר בכל חודש, גם כשהדירה ריקה, בזמן שיפוץ, או כשהדוד מתקלקל. צריך כרית ביטחון ותמהיל שעומד בזה.
ריבית בנק ישראל היא 3.25% והפריים 4.75% (21.10.2026), אבל הם משתנים. במסלולי פריים ומשתנה ההחזר עולה עם הריבית, ובמסלולים צמודים הקרן עולה עם המדד, בלי ששכר הדירה בהכרח עולה איתם.
לדירה להשקעה הבנק יממן לכל היותר 50% (הוראת בנק ישראל 329). בנוסף משלמים מס רכישה של 8% עד 6,055,070 ₪ ו־10% מעליו (הוראת שעה עד 10.2.2027).
מתכננים למכור בעוד כמה שנים? מסלולים קבועים עלולים לגרור עמלת היוון בפירעון מוקדם. מסלול פריים גמיש יותר. התמהיל צריך להתאים לאופק ההשקעה ולתוכנית היציאה.
פטור עד 5,654 ₪ בחודש מכל הדירות יחד. מעל זה בוחרים בין פטור חלקי, 10% מההכנסה ברוטו או מסלול רגיל. הבחירה משפיעה על התשואה נטו.
הלוואה מגדילה את הרווח כשהמחירים עולים, וגם את ההפסד כשהם יורדים. לפי הלמ"ס, מחירי הדירות ירדו ב־1.8% בשנה האחרונה (פרסום מ־15.10.2026).
הוא בודק את התזרים לפני שקונים, משווה הצעות של כמה בנקים, בונה תמהיל שמתאים לאסטרטגיית ההשקעה ולתוכנית היציאה, ומנהל משא ומתן על הריבית. אין הבטחה לתוצאה, אבל יש החלטה מבוססת.
מקורות: בנק ישראל (הוראה 329; החלטת הריבית מ־21.10.2026), רשות המסים (מס רכישה; דיווח על הכנסה משכירות), הלמ"ס (מדד מחירי הדירות, 15.10.2026). פירוט וקישורים בעמוד הנדל"ן. המידע כללי ואינו ייעוץ פיננסי.
בניית תמהיל מסלולים מותאם להכנסות וליעדים שלך.
בדיקה האם מחזור יכול להוזיל את ההחזר החודשי או העלות הכוללת.
ליווי זוכים בהגרלות בהשגת מימון.
השוואת הצעות וניהול משא ומתן מול כמה בנקים.
ליווי אישי, תמהיל שמתאים לכם ושקט נפשי מהאישור העקרוני ועד קבלת המפתח.