בעלות פרטית
הקרקע בבעלות פרטית, והזכות רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). רואים אותה בנסח טאבו.
חשוב: המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי. הנתונים והסכומים משתנים מעת לעת. כל מספר בעמוד מגיע ממקור שמופיע ברשימת המקורות (נבדק ב־31.10.2026).
תמונת מצב השוק
הלמ"ס מפרסמת אחת לחודש את מדד מחירי הדירות. המדד מבוסס על עסקאות של חודשיים ומנוכה משינויי איכות.
| נתון | ערך |
|---|---|
| שינוי ביולי–אוגוסט 2026 לעומת יוני–יולי | ירידה של 0.6% |
| שינוי לעומת יולי–אוגוסט 2025 | ירידה של 1.8% |
| שינוי שנתי לפי מחוז | מרכז −2.7%, תל אביב −1.9%, דרום −1.5%, חיפה −1.4%, צפון −0.8%, ירושלים −0.2% |
| דירות חדשות, שינוי שנתי | ירידה של 0.4% |
| שכר דירה במדד המחירים לצרכן (ספטמבר 2026) | עלייה של 0.4% בחודש |
ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% (החלטה מ־21.10.2026), ולפי הבנק העלייה השנתית בסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן הייתה 3.8% בספטמבר. המדד הבא של מחירי הדירות צפוי ב־15.11.2026.
מקורות: הלמ"ס, מדד מחירי הדירות (הודעה 325/2026, כפי שדווחה בתקשורת); בנק ישראל, הודעת הריבית מ־21.10.2026. מדד הוא ממוצע ארצי, ואינו מחליף הערכת שווי של נכס מסוים.
סוגי זכויות ורישום
חכירה מרמ"י
רוב הקרקע בישראל בבעלות המדינה ומנוהלת ברשות מקרקעי ישראל. הרוכש מקבל זכות חכירה לדורות. בחכירה מהוונת דמי החכירה שולמו מראש לכל התקופה. בדקו בחוזה החכירה מה מותר לבנות ולשנות.
רישום בחברה משכנת
בפרויקטים ותיקים (למשל של עמידר או של חברות שיכון) הדירה רשומה בספרי החברה ולא בטאבו. מבקשים אישור זכויות מהחברה.
בית משותף לא רשום
כשהבניין טרם נרשם כבית משותף, הזכויות מוכחות באישור זכויות או בהערות אזהרה. רישום הבית המשותף יכול לקחת זמן.
לכל סוג רישום יש בדיקות משלו, ולכן עורך הדין צריך לבדוק את המסמך הנכון: נסח טאבו, אישור זכויות מרמ"י או אישור מהחברה המשכנת.
סוגי נכסים
| סוג | מאפיינים | מה לבדוק |
|---|---|---|
| דירה בבית משותף | רכוש משותף, ועד בית ותקנון | תקנון הבית המשותף, הצמדות (חניה, מחסן), מצב הבניין והמעלית |
| צמוד קרקע | פרטיות ואפשרות הרחבה | זכויות בנייה לפי התב"ע, חריגות, חלוקת המגרש (טאבו או חלוקה בפועל) |
| דירת גן | גינה צמודה | האם הגינה רשומה כהצמדה או שזה רק שימוש בפועל, ניקוז ואיטום |
| פנטהאוז / דירת גג | מרפסת גג | הצמדת הגג, זכויות ותוספות בנויות, איטום |
חדשה מקבלן או יד שנייה?
חדשה מקבלן
חוק המכר מחייב בטוחה לכספים שמעל 7% מהמחיר (בדרך כלל ערבות בנקאית). עד 40% מהמחיר יכולים להיות צמודים למדד תשומות הבנייה. יש תקופות בדק ואחריות. פירוט במדריך הרכישה.
יד שנייה
רואים בדיוק מה קונים, ואפשר להיכנס מוקדם יותר. אין שנות בדק, ולכן בדק בית, בדיקת תיק בניין ובירור שעבודים הם הכרחיים.
התחדשות עירונית: תמ"א 38 ופינוי־בינוי
- תמ"א 38: חיזוק בניין מפני רעידות אדמה, בתמורה לזכויות בנייה ליזם. לדיירים יש בדרך כלל ממ"ד, מעלית או שיפוץ. מסגרת התמ"א השתנתה בשנים האחרונות, ורשויות רבות עברו לתוכניות חלופיות, אז בדקו מה חל אצלכם בוועדה המקומית.
- פינוי־בינוי: הריסת מתחם ובנייתו מחדש בצפיפות גבוהה יותר. הדיירים מקבלים דירה חדשה. ההליך ארוך ותלוי בתכנון.
- לפני חתימה עם יזם: עורך דין מטעם הדיירים, בדיקת איתנות היזם, ערבויות, לוח זמנים וחלופות דיור בזמן הבנייה.
- היטל השבחה בהתחדשות עירונית: בתוכניות פינוי־בינוי למגורים השיעור הוא רבע מההשבחה (הרשות רשאית לקבוע אחרת). בהיתר מכוח תמ"א 38 יש פטור, בכפוף לחריגים.
תב"ע, היתרים וחריגות בנייה
תב"ע (תוכנית בניין עיר) קובעת מה מותר לבנות במגרש: ייעוד, אחוזי בנייה, קומות וקווי בניין. היתר בנייה נותן אישור לבנייה מסוימת לפי התוכנית.
חריגת בנייה היא בנייה בלי היתר או בסטייה ממנו, למשל סגירת מרפסת או חדר על הגג. היא עלולה לגרור קנסות וצווים, להקשות על המשכנתא ולהוריד את שווי הנכס.
בודקים בתיק הבניין בעירייה ובאתרי ה־GIS העירוניים, ומשווים את המצב בפועל להיתר.
מסים ותשלומי חובה
| חלק השווי | שיעור |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745–2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040–6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070–20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
דירה שאינה יחידה: 8% עד 6,055,070 ₪ ו־10% מעל, לפי הוראת שעה שהוארכה עד 10.2.2027. לחישוב מדויק השתמשו בסימולטור של רשות המסים.
מס על הרווח (השבח) במכירת זכות במקרקעין.
פטור לדירה יחידה ניתן, בין היתר, בתנאים האלה:
- זו דירת המגורים היחידה של המוכר.
- היא בבעלותו לפחות 18 חודשים מיום שהייתה לדירת מגורים.
- הוא לא מכר בפטור כזה ב־18 החודשים שלפני המכירה.
- תקרת הפטור היא 5,008,000 ₪ (לשנים 2024–2027). מעל התקרה החלק היחסי חייב במס.
התא המשפחתי (בני זוג וילדים עד 18) נחשב כמוכר אחד. יש חזקות ופטורים נוספים, למשל דירה בירושה או חלק קטן בדירה נוספת.
ההיטל הוא 50% מעליית השווי שנוצרה בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. הוא משולם במימוש: היתר בנייה, שימוש או מכירה.
יש פטורים, למשל:
- בנייה או הרחבה למגורים עד 140 מ"ר כולל, בתנאי מגורים של 4 שנים.
- ממ"ד.
- היתר מכוח תמ"א 38 (עם חריגים).
שומה אפשר לערער או לבקש לתקן בתוך 45 יום.
מס עירוני שמשלם המחזיק בנכס, לפי שטח וסיווג. התעריפים נקבעים בצו הארנונה של כל רשות. יש הנחות לפי זכאות (למשל לפי הכנסה, נכות או גיל), ולכן כדאי לבדוק באתר הרשות המקומית.
| מסלול | עיקרי הכללים |
|---|---|
| פטור | עד 5,654 ₪ בחודש, סך כל דמי השכירות מכל הדירות (התקרה קפואה לשנים 2024–2027). מעל התקרה ועד 11,308 ₪ יש פטור חלקי, ומעל 11,308 ₪ אין פטור. |
| 10% | 10% מכל ההכנסה ברוטו, בלי ניכוי הוצאות ופחת. משלמים עד 31 בינואר של השנה הבאה. |
| רגיל | לפי מדרגות המס, אחרי ניכוי הוצאות ופחת. |
על אותה דירה אי אפשר לבחור גם בפטור וגם במסלול 10%. לבחירה יכולה להיות גם השפעה על מס השבח בעתיד, אז כדאי להתייעץ עם רואה חשבון.
מקורות: רשות המסים (סימולטור מס רכישה, הודעה מ־12.10.2026, הוראת ביצוע 1/2026, דף פתיחת תיק להשכרת נכסים); כל זכות (פטור ממס שבח, חישוב היטל השבחה).
השקעה ותשואה
תשואה ברוטו = שכר דירה שנתי ÷ מחיר הנכס.
תשואה נטו = (שכר דירה שנתי פחות הוצאות שנתיות) ÷ (מחיר הנכס ועלויות הרכישה).
דוגמה להמחשה בלבד:
- נכס ב־2,000,000 ₪ שמושכר ב־6,000 ₪ בחודש: תשואה ברוטו של 72,000 ÷ 2,000,000 = 3.6%.
- נניח הוצאות של 10,000 ₪ בשנה, ומס רכישה לדירה נוספת של 160,000 ₪ (8% × 2,000,000).
- התשואה נטו היא 62,000 ÷ 2,160,000 ≈ 2.87%, לפני מס הכנסה, מימון ושינויי ערך.
במימון של דירה להשקעה שיעור המימון המרבי הוא 50% (הוראת בנק ישראל 329). למחשבון המשכנתא
עלויות אחזקה
- ארנונה (על המחזיק בנכס, בדרך כלל השוכר), ועד בית או חברת ניהול.
- ביטוח מבנה ותכולה, וביטוח חיים אם יש משכנתא.
- תחזוקה ותיקונים: לפי חוק השכירות, ליקוי שאינו קל ערך המשכיר מתקן על חשבונו.
- תקופות בלי שוכר, שיפוץ תקופתי ומסים.
שכירות – עיקרי "חוק שכירות הוגנת"
- ערובה: כל הערובות יחד מוגבלות לנמוך מבין שלושה חודשי שכירות לבין שליש מדמי השכירות לכל תקופת החוזה (סעיף 25י). את הערובה מחזירים תוך 60 יום מהשבת הדירה, או עד שנפרעו החובות, המאוחר מביניהם.
- מימוש ערובה: מותר רק בארבעה מקרים: שכירות שלא שולמה, ליקויים באחריות השוכר, תשלומים שוטפים, ואי־פינוי. ורק אחרי הודעה מראש.
- תיקונים: ליקוי שנגרם משימוש סביר ואינו קל ערך מתקן המשכיר.
- חוזה: החוק קובע תוכן מינימלי לחוזה שכירות, ותנאי חוזה שגורעים מזכויות השוכר בטלים.
כלים רשמיים שכדאי להכיר
נתוני עסקאות
nadlan.gov.il – מחירי עסקאות שבוצעו בפועל לפי כתובת ואזור.
נסח טאבו מקוון
הפקת נסח רישום דרך gov.il, בתשלום אגרה.
סימולטור מס רכישה
GIS ותיק בניין
באתר הרשות המקומית: תב"ע, היתרים ותיק בניין דיגיטלי, אם יש.
מדדי מחירים
הלמ"ס – מדד מחירי הדירות ומחשבון הצמדה.
רמ"י
רשות מקרקעי ישראל – אישורי זכויות ועסקאות במקרקעי ישראל.
צ'קליסט לפני עסקה
- נתוני עסקאות באזור ושמאות.
- נסח טאבו, אישור זכויות מרמ"י או מחברה משכנת.
- תיק בניין, היתרים, חריגות ותב"ע.
- שעבודים, עיקולים והערות אזהרה.
- חישוב מס רכישה, ובהשקעה גם מסלול המס על השכירות.
- אישור עקרוני למשכנתא.
- עורך דין מטעמכם וחוזה מסודר.
טעויות נפוצות
חישוב תשואה ברוטו בלבד, בלי עלויות ומסים.
קניית נכס עם חריגות בנייה בלי לבדוק את ההשלכות.
התעלמות מסוג הרישום (רמ"י או חברה משכנת).
חתימה מול יזם התחדשות עירונית בלי עורך דין מטעם הדיירים.
הנחה שהמס על דירה נוספת זהה למס על דירה יחידה.
ערובה בשכירות מעל התקרה שבחוק.
מילון מושגים
- נסח טאבו
- מסמך רישום רשמי של זכויות ושעבודים.
- חכירה מהוונת
- חכירה שדמיה שולמו מראש לכל התקופה.
- תב"ע
- תוכנית שקובעת זכויות וייעודי קרקע.
- השבחה
- עליית שווי עקב תוכנית, הקלה או שימוש חורג.
- שבח
- הרווח במכירת מקרקעין.
- הצמדה (בבית משותף)
- חלק מהרכוש המשותף שמוצמד לדירה מסוימת, למשל חניה או גג.
- טופס 4
- אישור אכלוס לבניין.
שאלות נפוצות
לפי הלמ"ס (פרסום מ־15.10.2026), המדד ירד ב־1.8% בשנה. זה ממוצע ארצי, ובכל אזור ונכס המצב שונה.
עד 5,654 ₪ בחודש מכל הדירות יחד אין מס. מעל זה בוחרים מסלול: פטור חלקי, 10% מההכנסה ברוטו, או מסלול רגיל.
לפי החוק, בעל המקרקעין (או החוכר לדורות) במועד המימוש. בחוזה מכר מקובל לקבוע מי נושא בו.
לא בהכרח. זו חכירה מרמ"י, ובודקים את חוזה החכירה, ההיוון והאישורים הנדרשים להעברה.
מקורות (נבדקו ב־31.10.2026)
- הלמ"ס – מדד מחירי הדירות, הודעה 325/2026 (15.10.2026) · דיווח ynet על הפרסום
- בנק ישראל – החלטת הריבית מ־21.10.2026
- רשות המסים – סימולטור ומדרגות מס רכישה · הארכת הוראת השעה (12.10.2026)
- כל זכות – פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה (תקרה 5,008,000 ₪)
- כל זכות – חישוב היטל השבחה · עיריית תל אביב – היטל השבחה (השגה תוך 45 יום)
- רשות המסים – דיווח על הכנסה מהשכרת נכסים (תקרה 5,654 ₪, מסלול 10%) · לוח ניכויים 2026
- ספר החוקים – חוק השכירות והשאילה (תיקון "שכירות הוגנת", 2017) · כל זכות – הגבלת סכום הערובה
- בנק ישראל – הוראה 329 (מימון עד 50% לדירה להשקעה)
אמתו כל נתון מול המקור העדכני לפני החלטה.