מה זו משכנתא? מסלולים, הצמדה, פריים ועמלות

חשוב: המידע כללי ואינו ייעוץ פיננסי או משפטי. ריביות, מגבלות ועמלות משתנים. כל מספר בעמוד מגיע ממקור שמופיע ברשימת המקורות (נבדק ב־31.10.2026). לפני החלטה, בדקו את הנתונים העדכניים.

מה זו משכנתא?

משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך שמובטחת בנכס מקרקעין. אם ההלוואה לא נפרעת, הבנק רשאי לממש את הנכס.

שעבוד: המשכנתא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), או כהתחייבות לרישום משכנתא אם הנכס עדיין לא רשום. משכנתא ראשונה היא השעבוד הראשון בדרגה, כלומר הבנק שלה נפרע ראשון. מכאן נובע שהבנק בודק שאין שעבודים קודמים.

הסכום שהבנק מוכן להלוות תלוי בשני דברים: שווי הנכס (שיעור מימון) ויכולת ההחזר (יחס החזר מההכנסה).

סוגי משכנתאות

לרכישת דירה

ההלוואה הנפוצה. ממומנת עד שיעור המימון המותר לפי סוג הדירה.

לכל מטרה

הלוואה כנגד דירה קיימת, לכל צורך. בנק ישראל מגביל אותה ל־50% משווי הנכס המשועבד.

מחזור

החלפת משכנתא קיימת בחדשה, באותו בנק או בבנק אחר, כדי לשפר תנאים או החזר.

גישור

הלוואה קצרה למי שקונה דירה לפני שמכר את הקודמת. ההלוואה נפרעת מכספי המכירה. הסיכון: המכירה מתעכבת או נמכרת במחיר נמוך.

בלון / בוליט

משלמים רק ריבית, או כלום, לאורך התקופה, ואת הקרן מחזירים בסוף. ההחזר החודשי נמוך, אבל בסוף צריך מקור לסכום גדול.

משכנתא לזכאים

הלוואה בתנאים מסובסדים ממשרד הבינוי והשיכון, לפי תעודת זכאות. בדרך כלל חלק מהמימון, ולצידה הלוואה משלימה.

המסלולים – הסבר, יתרונות וחסרונות

תמהיל משכנתא מורכב משני מסלולים או יותר. ההבדל בין המסלולים הוא בשתי שאלות: האם הריבית קבועה או משתנה, והאם הקרן צמודה למדד.

השוואת מסלולים (תיאור כללי)
מסלול	איך עובד	יתרון	חיסרון / סיכון
קבועה לא צמודה (קל"צ)	ריבית קבועה, ללא הצמדה. ההחזר ידוע מראש לכל התקופה.	ודאות מלאה.	הריבית בדרך כלל גבוהה יותר. בפירעון מוקדם עלולה לחול עמלת היוון.
קבועה צמודה (ק"צ)	ריבית קבועה, הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.	ריבית ידועה.	אינפלציה מגדילה קרן והחזר. בפירעון מוקדם עלולה לחול עמלת היוון.
פריים	ריבית משתנה: פריים פלוס או מינוס מרווח. משתנה כשבנק ישראל משנה ריבית.	גמישות. פירעון מוקדם בדרך כלל בלי עמלת היוון.	עליית ריבית מייקרת את ההחזר מיד.
משתנה צמודה	הריבית מתעדכנת בתחנות (לרוב כל 5 שנים) לפי עוגן, והקרן צמודה למדד.	אפשר לצאת בתחנות שינוי הריבית.	שני סיכונים: ריבית וגם מדד.
משתנה לא צמודה	כמו הקודם, אבל בלי הצמדה למדד.	אין חשיפה למדד.	סיכון ריבית בכל תחנה.
מט"ח	הלוואה בצמוד למטבע חוץ, בריבית לפי המטבע.	מתאים למי שמרוויח במטבע הזה.	סיכון שער חליפין, כלומר ההחזר בשקלים יכול לעלות משמעותית.

מקור: בנק ישראל, הרפורמה להגברת שקיפות ותחרות במשכנתאות, ופורמט האישור העקרוני.

הצמדה למדד – דוגמה פשוטה

במסלול צמוד, הקרן מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן. לפי בנק ישראל, כל עלייה של המדד (למשל ב־1%) מעלה את ההחזר החודשי באותו שיעור.

המחשה: נשארה לכם קרן צמודה של 100,000 ₪, והמדד עלה ב־2% בשנה. הקרן תעלה לכ־102,000 ₪ (לפני תשלומי אותה שנה), וההחזר החודשי יעלה בהתאם בכ־2%. אם המדד יורד, הקרן יורדת.

ריבית הפריים וריבית בנק ישראל

פריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%. הוועדה המוניטרית מחליטה על ריבית בנק ישראל 8 פעמים בשנה.

נכון ל־21.10.2026, ריבית בנק ישראל היא 3.25%, ולכן הפריים הוא 4.75%. ההחלטה הבאה מתוכננת ל־23.11.2026.

במסלול פריים, הריבית שלכם היא הפריים פלוס או מינוס מרווח שנקבע בחוזה. המרווח קבוע, והפריים משתנה.

לוחות סילוקין – שפיצר, קרן שווה, בוליט

שפיצר: החזר חודשי שווה (במסלול לא צמוד בריבית קבועה). בהתחלה רוב ההחזר הוא ריבית, ובהמשך רובו קרן.
קרן שווה: בכל חודש מחזירים אותו סכום קרן. ההחזר בהתחלה גבוה ויורד עם הזמן, וסך הריבית נמוך יותר.
בוליט / בלון: הקרן נפרעת בסוף התקופה.

דוגמה חישובית: 100,000 ₪, 20 שנה, ריבית שנתית 4% (הנחה להמחשה בלבד, לא הצעה)
שיטה	החזר ראשון	החזר אחרון	סך ריבית
שפיצר	≈ 606 ₪	≈ 606 ₪	≈ 45,435 ₪
קרן שווה	750 ₪	≈ 418 ₪	≈ 40,167 ₪
בוליט (ריבית בלבד)	≈ 333 ₪	≈ 100,333 ₪	80,000 ₪

חישוב עצמאי לפי נוסחאות סטנדרטיות, ללא הצמדה ועמלות. למחשבון המשכנתא

כללי בנק ישראל (הוראה 329)

כלל	מה נקבע
שיעור מימון (LTV)	דירה יחידה עד 75%, דירה חליפית עד 70%, דירה להשקעה עד 50%.
יחס החזר מהכנסה (PTI)	עד 50% מההכנסה הפנויה. מעל 40% הבנק נדרש להקצות יותר הון, ולכן בפועל הבנקים זהירים יותר.
תמהיל	לפחות שליש בריבית קבועה, ועד שני שלישים בריבית משתנה. מגבלת "שליש פריים" בוטלה ב־2021.
תקופה מרבית	30 שנה.
הצעה אחידה	בכל אישור עקרוני הבנק חייב להציג 3 סלים אחידים: (1) 100% קל"צ; (2) שליש קל"צ, שליש משתנה צמודה כל 5 שנים, שליש פריים; (3) חצי קל"צ וחצי פריים. לכל סל מופיעים: ריבית כוללת חזויה, החזר ראשון, ההחזר הגבוה הצפוי וסך התשלומים.

מקורות: בנק ישראל, הוראה 329 וחוזר עדכון התמהיל; כל זכות, מגבלות על לקיחת משכנתא; בנק ישראל, הרפורמה בשקיפות.

התהליך שלב אחר שלב

תכנון: הון עצמי, הכנסה פנויה, החזר נוח וכרית ביטחון.
אישור עקרוני: בכמה בנקים, עם השוואה לפי הסלים האחידים.
מו"מ ובחירת תמהיל: לפי הצעות הבנקים והצרכים שלכם.
שמאות: שמאי מטעם הבנק קובע שווי. המימון נקבע לפי השווי.
ביטוחים: ביטוח חיים ומבנה, משועבדים לבנק.
מסמכים משפטיים ורישום: הערת אזהרה או התחייבות לרישום משכנתא, דרך עורך הדין.
חתימה וביצוע: הכסף מועבר לפי החוזה, בדרך כלל ישירות למוכר.

עמלות

עמלת פירעון מוקדם (צו הבנקאות – פירעון מוקדם של הלוואה לדיור, 2002) מורכבת משלושה רכיבים:

עמלה תפעולית: עד 60 ₪ להלוואה (כפי שמופיע בדפי ההסבר של הבנקים).
אי־הודעה מוקדמת: 0.1% מהסכום הנפרע. לא נגבית אם מודיעים בכתב לפחות 10 ימים מראש ופורעים בין היום ה־11 ליום ה־45.
עמלת היוון (הפרשי ריבית): רלוונטית בעיקר למסלולים קבועים, כשהריבית הממוצעת בשוק נמוכה מהריבית שלכם. לפי דפי ההסבר, יש עליה הנחה של 20% אחרי 3 שנים (ועד 5), ו־30% אחרי 5 שנים.
במסלולים צמודים יכולה לחול גם עמלת ממוצע מדד.

עמלת פתיחת תיק ושמאות: לפי תעריפון כל בנק, ואפשר לנהל עליהן משא ומתן. לא מצאנו כאן תקרה רשמית לציטוט, אז בקשו את הסכום בכתב.

ביטוחים

ביטוח חיים: מכסה את יתרת ההלוואה במקרה פטירה. מותר לרכוש בכל חברת ביטוח, לא רק דרך הבנק, ולשעבד לבנק. כדאי להשוות מחירים.
ביטוח מבנה: נדרש על ידי הבנק. בדקו שסכום הביטוח מתאים לעלות בנייה מחדש.

פירעון מוקדם ומחזור

מותר לפרוע את המשכנתא, כולה או חלקה, לפני המועד, בכפוף לעמלות. בדרך כלל הסכום המינימלי הוא 10% מההלוואה או מהיתרה, לפי תנאי הבנק.

מחזור שווה בדיקה כשהריביות בשוק השתנו, כשההכנסה השתנתה, או כשרוצים לקצר תקופה או להוריד החזר. כדי להחליט, חשבו את החיסכון הצפוי פחות העמלות והעלויות החדשות.

מחזור דרך הבנק עצמו פוטר מעמלת אי־הודעה על סכום ההלוואה החדשה.

ערבים

הבנק עשוי לדרוש ערב, למשל כשההכנסה גבולית. האישור העקרוני מציין אם נדרשים ערבים.

ערב חתום אחראי לחוב אם הלווים לא משלמים. לפני שמבקשים מקרוב לחתום, הסבירו לו את המשמעות.

איך בוחרים תמהיל – שאלות מנחות

מה ההחזר החודשי המקסימלי הנוח, גם אם הפריים או המדד יעלו?
האם צפוי כסף גדול (מכירה, ירושה, בונוס) לפירעון מוקדם? אם כן, העדיפו מסלולים גמישים.
כמה ודאות אתם צריכים? מסלול קבוע מתאים למי שצריך ודאות.
מה אופק המגורים בדירה?
השוו את ה"סך הכול לתשלום" ואת ההחזר הגבוה הצפוי, לא רק את ההחזר הראשון.

איפה יועץ משכנתאות עוזר

מיפוי של יכולת ההחזר ושל הסיכונים.
הגשה לכמה בנקים והשוואת הצעות לפי אותם פרמטרים.
בניית תמהיל שמתאים לכם, וניהול משא ומתן.
ליווי עד ביצוע ההלוואה.

יועץ לא מבטיח ריבית מסוימת או אישור. ההחלטה הסופית היא של הבנק. לתיאום שיחה · שכר טרחה החל מ־1,000 ₪ לייעוץ ועד 7,000 ₪ לליווי מלא. המחיר הסופי נקבע לפי היקף השירות ומוסכם מראש עם הלקוח.

מילון מושגים

LTV: שיעור המימון: ההלוואה חלקי שווי הנכס.
PTI: יחס ההחזר מתוך ההכנסה הפנויה.
עוגן: הבסיס שלפיו מתעדכנת ריבית משתנה, למשל תשואת אג"ח ממשלתיות.
מרווח: התוספת או ההפחתה ביחס לעוגן או לפריים.
תחנת יציאה: מועד שינוי ריבית, שבו בדרך כלל אפשר לפרוע בלי עמלת היוון.
ריבית כוללת חזויה: מדד להשוואה שכולל עמלות ותחזיות.
שעבוד: זכות של הבנק בנכס כבטוחה להלוואה.
היוון: חישוב הערך הנוכחי של תשלומים עתידיים.

שאלות נפוצות

מקורות (נבדקו ב־31.10.2026)

ההחלטות והמגבלות מתעדכנות. אמתו מול המקור ומול הבנק ביום ההחלטה.

על משכנתאות – המדריך המלא